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양도소득세 계산기

1세대 1주택 고가주택 안분부터 장기보유특별공제, 다주택 중과까지. 여러 채를 순서대로 정리하실 때는 매도 물건을 추가하고 물건마다 양도 연도를 지정하시면 같은 해 합산과세까지 계산합니다.

현행 소득세법 §95·§104 고가주택 기준 양도가액 12억원 개정 기준 재정경제부 「2026년 세제개편안」 국회 심의·시행령 절차 전 확정 아님

매도 물건 입력

1건
양도 연도 일괄 지정
여러 채를 정리하실 때 보시는 순서 ① 물건마다 그 주택을 양도하는 시점의 보유 주택 수를 넣으십시오. 먼저 한 채를 팔면 다음 물건은 주택 수가 하나 줄어들고, 중과 판정도 달라집니다.
② 같은 해에 두 건 이상을 양도하면 양도소득금액이 합산되고 기본공제는 그 해에 한 번만 적용됩니다. 누진세율 구간도 합쳐서 올라갑니다. 기본공제는 먼저 양도한 자산부터 순차로 차감하므로, 같은 해 물건은 위에서부터 먼저 양도하는 순서로 입력해 주십시오.
③ 마지막에 남는 한 채는 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있습니다. 해당 물건에 체크하십시오.
양도시기 원칙적으로 대금청산일을 양도시기로 보며, 대금청산 전에 소유권이전등기를 한 경우 등에는 별도 기준이 적용됩니다. 물건별 「양도 연도」는 이 양도시기가 속한 해를 뜻합니다.
취득가액·시세 확인 — 바로가기 오래 보유하신 물건이라 취득가액이 확실하지 않을 때는 등기부등본과 당시 매매계약서가 1순위 근거입니다. 양도가액을 잡으실 때는 같은 단지 최근 실거래가를 함께 보십시오.
실거국토부 실거래가 공개시스템단지·평형별 실제 거래가↗ 홈택국세청 홈택스양도세 신고·모의계산↗ 공동공동주택 공시가격 열람부동산공시가격 알리미↗ 등기인터넷등기소등기부등본 열람·발급↗
현행 확정 법령 기준
매도 계획 전체 · 총 납부 예상액
0원
양도소득세 + 지방소득세
일시적 2주택·상속·상생임대 등 개별 특례와 감면세액 반영 전 금액입니다.
카카오톡·문자로 바로 보내실 수 있는 텍스트입니다

양도 연도별 정리 같은 해 물건은 합산과세

양도 연도물건양도소득금액기본공제과세표준양도소득세지방소득세합계

물건마다 「양도 연도」를 다르게 지정하시면 해를 나눠 파는 계획이 됩니다. 같은 해에 묶인 물건은 양도소득금액이 합산되고 기본공제도 한 번만 적용됩니다.

양도 시점별 시뮬레이션

2026 · 2027 · 2028 · 2029
항목2026년2027년2028년2029년~

물건별 내역

물건연도양도차익과세대상장특공양도소득금액비고

계산 과정

2026년 세제개편안 — 이 계산기에 반영한 내용

① 장기보유특별공제 — 「장기거주소득공제」로 전환

구분2027년 (현행과 같음)2028년2029년~
1세대 1주택자거주 4% + 보유 4%
10년, 최대 80%		거주 6% + 보유 2%
10년, 최대 80%		거주 8%
10년, 최대 80%
다주택자 (비조정)보유 2%
15년, 최대 30%		보유 1% 또는 거주 2%
최대 15% / 30%		거주 2%
15년, 최대 30%
공제 한도한도 없음20억원10억원

주택은 「장기거주소득공제」, 주택 외는 「장기보유소득공제」로 명칭이 나뉩니다. 공제 한도는 인별 연간 및 양도 물건별로 각각 적용되는 구조여서 「집 한 채당 10억」이라는 뜻이 아닙니다. 공동명의이거나 같은 해에 여러 채를 양도하는 경우에는 별도 계산이 필요합니다.

② 다주택 조정대상지역 중과 — 2027·2028년 한시 완화

구분현행 (2026년)2027년2028년2029년~
2주택자+20%p+5%p+10%p+20%p
3주택 이상+30%p+10%p+15%p+30%p

2년 이상 보유한 주택이 대상이며, 2026년 5월 10일 중과 재개 이후 양도분에도 완화된 중과세율을 적용하는 안입니다. 중과 배제가 아니라 완화된 중과세율을 적용하는 것입니다.

「2027년이 골든타임」을 오해하지 마십시오 2027년에는 두 가지가 동시에 있습니다. ① 1세대 1주택자의 장기보유특별공제가 현행 구조를 유지하고 한도도 없습니다. ② 동시에 조정대상지역 다주택자의 중과세율 완화 폭이 가장 큽니다.

다만 이 두 가지를 같은 주택에 동시에 적용받는 혜택으로 이해하면 안 됩니다. 조정대상지역 다주택자의 중과대상 주택은 장기보유특별공제가 배제되기 때문입니다. 보유 주택 수와 양도하려는 주택의 소재지·중과 여부를 각각 따져야 합니다.

③ 세율 (현행 유지)

과세표준세율누진공제
1,400만원 이하6%—
1,400만~5,000만15%126만원
5,000만~8,800만24%576만원
8,800만~1억 5,000만35%1,544만원
1억 5,000만~3억38%1,994만원
3억~5억40%2,594만원
5억~10억42%3,594만원
10억원 초과45%6,594만원

보유기간 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 단일세율이 적용되며, 중과 대상인 경우 누진세율 적용액과 비교해 큰 금액으로 계산합니다. 여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다.

④ 같은 해에 두 건 이상을 양도할 때

여러 채를 정리할 때 실제로 세액을 가르는 지점 같은 과세기간의 양도소득금액은 원칙적으로 합산합니다. 같은 해에 두 채를 팔면 양도소득금액이 합쳐진 상태에서 누진세율이 매겨지고, 연 250만원의 기본공제도 그 해에 한 번만 적용됩니다.

다만 단기양도·다주택 중과 등 서로 다른 세율이 적용되는 자산이 함께 있는 경우에는 법정 비교과세가 적용될 수 있습니다. 이 계산기는 그런 경우에 ⓐ 물건별로 각자의 세율을 적용한 세액의 합계와 ⓑ 합산 과세표준에 기본세율을 적용한 세액을 각각 구해 큰 금액으로 표시합니다.
비교과세는 모든 다건 양도에 일률적으로 적용되는 공식이 아닙니다 적용 여부와 방식은 소득세법 §104의 요건에 따라 자산의 종류·보유기간·세율 적용 구분에 맞춰 갈립니다. 이 계산기의 ⓐ·ⓑ 비교는 서로 다른 세율이 섞인 경우를 전제로 한 참고 계산이므로, 실제 신고 시에는 개별 요건을 세무사와 확인하시기 바랍니다.

⑤ 그 밖의 개편 내용 — 이 계산기에는 반영하지 않았습니다

항목내용
일시적 2주택 처분기한조정대상지역 3년 → 2년. 2026년 8월 4일 이후 신규취득분을 2년 규정 적용 대상으로 설계 (양도세 시행 예정 2026.10.1.)
장기거주 1주택 기본공제 확대10년 이상 거주 + 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택의 기본공제를 연 250만원 → 연 2,500만원. 적용 시기가 확정되지 않아 물건별로 직접 선택하실 때만 반영합니다
고령 1주택자 한시 특례65세 이상이 수도권 주택 처분 후 비수도권 이주 시 2027년 50%(5억 한도) / 2028년 30%(3억 한도) 감면. 양도일부터 5년 내 수도권 재취득 시 추징
상생임대주택 특례적용기한 2026년 12월 31일 종료. 계약 종료 시점에 따라 양도기한 경과규정이 다름
재건축·재개발 거주기간 인정관리처분계획 인가일~신축주택 입주가능일 공사기간의 1/2을 거주기간으로 인정 (관리처분 인가일 현재 1년 이상 거주 중이던 주택 전제)
매입임대 아파트조정대상지역 중과배제·장특공 우대 단계 폐지. 재건축·재개발 진행 중인 등록임대주택은 이전고시일 등 별도 경과규정 확인 필요
재건축 조합원이라면 ⑤의 거주기간 인정을 꼭 보십시오 관리처분계획 인가부터 입주까지 8~10년이 걸리는 구역이라면 그 절반인 4~5년이 거주기간으로 인정되는 안입니다. 거주 연 8% 기준으로는 32~40%에 해당하는 공제분입니다.
다만 이 조항은 장기거주소득공제 등의 거주기간을 산정하는 규정이지, 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건을 채워주는 규정이 아닙니다. 이 계산기의 거주기간 칸에 넣으실 때 이 구분을 함께 확인하시기 바랍니다.
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세액이 갈리는 지점은 결국 「언제, 어떤 순서로 잔금을 치를 것인가」입니다

장기보유특별공제 한도가 생기는 시점과 중과가 다시 올라가는 시점이 서로 다르게 놓여 있고, 같은 해에 몰면 합산과세까지 붙습니다. 매도 시점을 잡는 일은 곧 매수자를 언제 확보하느냐의 문제이기도 합니다. 반포 단지별 대기 수요와 함께 일정부터 역산해 드립니다.

  • 본 계산기는 참고용 예상 계산 도구입니다. 2027년 이후 결과는 정부가 발표한 「2026년 세제개편안」 기준이며, 법률 개정 사항은 국회 심의, 시행령 개정 사항은 별도의 정부 개정 절차에서 내용·시점이 달라질 수 있습니다.
  • 반영하지 않은 항목 — 일시적 2주택·상속주택·동거봉양·혼인 등 비과세 특례, 상생임대주택, 고령자 한시 감면, 임대주택 중과배제, 부담부증여, 감면세액, 이월과세·부당행위계산 부인, 양도차손 이월공제. 해당 사항이 있으면 실제 세액과 차이가 발생합니다.
  • 같은 해 여러 건을 양도하는 경우 기본공제는 화면에 입력된 양도 순서에 따라 먼저 양도한 자산부터 차감합니다. 양도차손이 포함된 경우에는 연간 통산과 자산별 세액 배분을 간이 방식으로 처리하므로 실제 신고세액과 차이가 날 수 있습니다.
  • 보유·거주기간은 연 단위 입력을 받습니다. 실제로는 취득일·양도일 기준 만 연수로 판정되므로, 9년 11개월처럼 경계에 걸리는 경우에는 날짜로 직접 확인하셔야 합니다.
  • 2028년 이후 장기보유특별공제의 세부 적용 방식(거주 2~3년 구간 등)은 최종 법령에서 구체화될 부분이 있어, 개정안에 제시된 연간 공제율을 기준으로 계산했습니다.
  • 구체적인 세액 판단과 절세 방안은 세무사 등 자격을 갖춘 전문가와 상담하시기 바랍니다. 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고, 같은 해 2건 이상이면 다음 해 5월 확정신고 의무가 있으므로 일정 관리가 필요합니다.

자료 근거: 소득세법 §89·§92·§95·§103·§104·§104의3, 같은 법 시행령 §159의4·§160·§167의3 / 재정경제부 「2026년 세제개편안」 중 '공정과세를 위한 조세개혁 추진 — 부동산세제 합리화' (2026년 8월 3일 발표) (2026년 8월 15일 확인)