2026년 현행 기준과 세제개편안이 적용되는 2027·2028년을 나란히 계산합니다. 공제할 재산세액까지 반영해 납부세액과 농어촌특별세를 산출합니다.
1세대 1주택 세액공제 정보
1세대 1주택자로 보는 경우에만 적용됩니다. 다주택이면 이 값은 결과에 반영되지 않습니다.
60세 20% · 65세 30% · 70세 40%
5년 20% · 10년 40% · 15년 50%
지금 임대를 놓고 있어도 과거에 살았던 기간은 사라지지 않습니다. 위의 「거주 여부」와는 다른 항목입니다.
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| 항목 | 2026년 현행 | 2027년 개정안 | 2028년 개정안 |
|---|
동일한 공시가격을 가정한 비교입니다. 실제로는 매년 공시가격이 변동하므로 방향과 폭을 보는 용도로 사용하시기 바랍니다.
① 과세대상 기준금액과 기본공제
| 구분 | 현행 (2026년) | 개정안 (2027년~) |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 과세대상 기준금액 | 공시 12억원 | 공시 14억원 |
| 거주 1세대 1주택 기본공제 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 1세대 1주택 기본공제 | 12억원 | 9억원 |
| 그 외 기본공제 | 9억원 | 4억 + 5억 × (거주용 주택가액 ÷ 주택가액 합계액) |
그 외 기본공제는 전체 주택가액에서 거주용 주택가액이 차지하는 비중이 높을수록 9억원에 가까워지고, 거주용 주택가액이 없다면 4억원이 적용되는 구조입니다.
② 공정시장가액비율
| 구분 | 2026년 | 2027년 | 2028년~ |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자 · 지방 1·2주택자 | 60% | 70% | 70% |
| 3주택 이상 · 조정대상지역 주택 보유자 (1세대 1주택자 제외) | 60% | 70% | 80% |
③ 세율 — 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로
| 과세표준 | 2026년 1·2주택 | 2026년 3주택 이상 | 2027년 1·2주택 | 2028년~ 전체 |
|---|---|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 | 0.7% | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 | 1.0% | 1.0% | 1.3% | 1.3% |
| 12억~25억 | 1.3% | 2.0% | 1.5% | 2.0% |
| 25억~50억 | 1.5% | 3.0% | 2.0% | 3.0% |
| 50억~94억 | 2.0% | 4.0% | 2.7% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% | 3.5% | 5.0% |
2028년부터 개인 주택분은 주택 수와 관계없이 동일한 세율표가 적용됩니다(법인은 별도 규정). 2027년 3주택 이상 보유자는 12억 초과 구간에 현행 중과세율(2.0~5.0%)이 유지되는 것으로 보아 계산했습니다.
④ 1세대 1주택자 세액공제 — 보유에서 거주로
| 구분 | 2026년 현행 | 2027년 | 2028년~ |
|---|---|---|---|
| 연령별 공제 | 60세 20% · 65세 30% · 70세 40% (현행 유지) | ||
| 기간별 공제 | 보유 5년 20% · 10년 40% · 15년 50% | 보유공제의 1/2(10·20·25%)과 거주공제(20·40·50%) 중 높은 쪽 | 거주공제만 20·40·50% |
| 합산 공제율 한도 | 80% | 80% | 80% |
| 공제 금액 한도 | 없음 | 800만원 | 600만원 |
공제율이 같아도 금액 한도가 새로 생기기 때문에, 고령·장기보유 1주택자는 공제율보다 한도에 걸리는지가 실제 세액을 가릅니다.
| 단계 | 내용 | 반영 |
|---|---|---|
| ① 과세대상 판정 | 공시가격 합계가 과세 문턱을 넘는지 | 반영 |
| ② 과세표준 | (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 | 반영 |
| ③ 세율 적용액 | 과세표준 × 누진세율 | 반영 |
| ④ 공제할 재산세액 | 재산세와 겹치는 부분 차감 — 세액공제보다 앞 단계 | 반영 |
| ⑤ 산출세액 | ③ − ④ | 반영 |
| ⑥ 1세대 1주택 세액공제 | 연령 + 기간, 공제율 한도 80%, 금액 한도 | 반영 |
| ⑦ 세부담 상한 | 직전 연도 총세액 대비 상한 (현행 150% → 개정안 200%) | 미반영 |
| ⑧ 납부세액 | 종합부동산세 + 농어촌특별세(종부세액의 20%) | 반영 |
2027년 과세기준일까지 시간이 남아 있습니다. 거주로 돌릴 것인지, 명의를 다시 볼 것인지, 정리할 것인지에 따라 준비할 것이 완전히 달라집니다. 반포 단지별 실거래·호가와 함께 놓고 단지·동·층 단위로 정리해 드립니다.
자료 근거: 종합부동산세법 §8~§10·§10조의2, 같은 법 시행령 §4조의2 / 재정경제부 「2026년 세제개편안」 중 '공정과세를 위한 조세개혁 추진 — 부동산세제 합리화' (2026년 8월 3일 발표) / 지방세법 §110·§111 (2026년 8월 15일 확인)