서울 청약 자동진단기

세 가지를 나눠서 보셔야 합니다.

① 무주택 판정 — 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택이나 분양권을 소유한 경우, 원칙적으로 신청 세대의 주택 소유 판정에서는 제외됩니다(규칙 §53 6호).

② 노부모부양 특별공급 — 이 조항이 적용되지 않습니다. 노부모부양으로 신청하시려면 부모님이 무주택이셔야 합니다. 공공임대주택은 또 범위가 다릅니다.

③ 부양가족 가점 — 완전히 별개 판단입니다. 직계존속과 그 배우자 중 한 분이라도 주택을 소유하고 계시면 두 분 모두 부양가족에서 제외될 수 있습니다.

청약에서 오피스텔은 주택법상 준주택이라 주택 수에 포함하지 않는 것이 원칙입니다. 공부상 오피스텔이라면 실제로 거주 중이거나 세법에서 주거용으로 보더라도 청약의 주택 소유 판단에서는 제외됩니다.

다만 분양권·입주권은 다릅니다. 이쪽은 취득 시기와 공급 유형에 따라 주택 소유로 판단될 수 있어 취득일과 처분 여부까지 개별로 봐야 합니다.

그리고 청약과 세금은 별개입니다. 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔을 주택 수에 넣고, 양도세는 실제 사용 용도로 봅니다. "청약에서는 무주택인데 세금에서는 유주택"인 상황이 실제로 생깁니다. 세목별 판단은 세무사와 상담하시는 것이 안전합니다.

먼저 확인할 것은 처분일이 혼인신고일 전인지 후인지 하나입니다. 이 날짜 하나가 생애최초 가부, 신혼부부 가부, 무주택기간 기산일을 동시에 결정합니다.

혼인신고일 이전에 처분했다면 — 「주택공급에 관한 규칙」 제55조의3에 배우자의 혼인 전 주택소유·당첨 이력이 예외로 규정돼 있어 생애최초 신청을 막지 않습니다.

또 이 경우 배우자의 혼인 전 이력은 일반공급 가점의 무주택기간도 끊지 않습니다. 신청자 본인 소유 이력이 없다면 만 30세(30세 이전 혼인 시 혼인신고일)부터 그대로 기산합니다. 여기서 배우자 처분일로 잘못 잡으면 가점이 크게 깎입니다.

다만 다자녀 특별공급 배점표의 무주택기간은 신청자와 배우자를 함께 산정하므로 같은 날짜를 그대로 쓰지 않습니다. 두 계산을 하나의 기산일로 돌리면 안 됩니다.

두 갈래로 봅니다.

① 소형·저가주택 (규칙 §53 9호) — 신청자가 속한 세대가 그 주택 1호만 소유하고, 아파트는 전용 60㎡ 이하·수도권 공시가격 1억 6천만원 이하, 아파트가 아닌 단독·다가구·연립·다세대는 전용 85㎡ 이하·수도권 공시가격 5억원 이하이면 무주택으로 봅니다(2024년 12월 18일부터 비아파트 범위 확대). 시세나 상속 신고가액이 아니라 주택공시가격 기준입니다.

② 상속 공유지분 (규칙 §53 1호) — 공유지분만 해당하며, 부적격 통보일부터 3개월 이내에 처분하는 조건의 사후 구제입니다. 미리 무주택으로 봐 주는 것이 아닙니다.

주택의 종류·전용면적·공시가격·취득 경위를 확인해야 판정할 수 있습니다.

소득 때문에 탈락하는 구조가 아니라, 어느 단계에서부터 경쟁에 참여하느냐가 달라지는 구조입니다. 1단계에서 떨어진 분은 2단계, 3단계로 계속 이어집니다.

신생아·신혼부부·생애최초는 마지막 추첨 단계에 소득 기준을 넘는 분도 신청할 수 있습니다. 대신 관문이 소득에서 부동산가액으로 옮겨갑니다. 세대구성원이 보유한 토지·건축물 가액 합계를 보므로, 주택이 아닌 토지·상가·상속 공유지분까지 확인이 필요합니다. 주식·예금 같은 금융자산은 통상 이 기준에 들어가지 않습니다.

한편 민영주택 다자녀 특별공급에는 소득·부동산가액 기준이 적용되지 않습니다. 대신 100점 배점 경쟁이고, 전용 85㎡를 넘는 주택형도 신청할 수 있습니다.

주식 수익이 섞여 있으면 배당인지 매도차익인지, 국내인지 해외인지, 신고를 했는지 세 가지만 알려 주셔도 1차 판정은 가능합니다. 근로소득 원천징수영수증과 소득금액증명을 부부 각자 준비해 주시면 정확합니다.

두 평형 안에서만 고르지 마시고 세 구간을 나란히 놓고 보시는 편이 낫습니다. 59㎡는 추첨 60%, 84㎡는 30%, 85㎡ 초과는 20%입니다.

목표가 '당첨'이라면 추첨 비율이 가장 높은 59㎡를 후보에서 빼지 마시는 것이 좋습니다. 반대로 가점이 높으시면 가점제 비율이 큰 대형이 유리할 수 있습니다.

그리고 전용 85㎡를 넘으면 신생아·신혼부부·생애최초 세 가지는 쓸 수 없습니다. 다자녀와 노부모부양은 대형도 신청할 수 있습니다. 평형을 정하기 전에 특공 카드부터 확인하셔야 하는 이유입니다.

최종 판단은 모집공고 후 ① 주택형별 추첨 가구 수 ② 경쟁 강도 ③ 자금 부담, 세 가지를 같이 놓고 하시는 것이 정확합니다.